Bailleur : comment être en règle par rapport à son locataire ?

Il est tentant de souhaiter dégager des revenus complémentaires en mettant en location les biens immobiliers qu’on possède ou en investissant, notamment par l’emprunt bancaire, dans l’achat / location d’appartements ou de maisons.

Cependant, devenir bailleur comporte des risques, qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. Être bailleur est une responsabilité puisque cela consiste à produire le service de loger quelqu’un ou une famille moyennant rémunération. En France, un locataire a des droits (comme des devoirs) qu’il convient de respecter. Sa santé, son intégrité physique et psychique sont notamment tributaires de ses conditions de logement. Les droits du locataire restent un peu flous pour vous ? Entrons dans le détail !

Sans que cette liste soit exhaustive, vous trouverez ci-dessous des motifs à ce qu’un locataire puisse mettre en cause votre responsabilité en tant que bailleur :

• Défaut d’isolation conforme à la réglementation thermique
• Défaut de sécurité électrique
• Vétusté des chauffe-eaux, des fenêtres, des radiateurs,…
• Défaut de réparation des fuites des Toits Terrasses et, de manière générale, des problèmes d’humidité
• Façade non ravalée depuis longtemps (par exemple : depuis plus de 20 ans).

Ainsi, si le logement ne respecte pas les critères de décence (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), le locataire peut demander une réduction de loyer.

De même, si le logement est mal ventilé ou a des problèmes d’humidité liés à un défaut d’isolation ou de réparation des infiltrations, un bailleur peut être poursuivi pour mise en danger de la vie d’autrui ou de sa santé.

Enfin, si l’installation électrique présente des risques d’électrocution, un bailleur peut être poursuivi pour mise en danger de la vie d’autrui au pénal (c’est à dire avec un risque potentiel de peines de prison !).

C’est bien joli de savoir tout cela, me direz-vous, mais quelle forme pourrait prendre la mise en cause de ma responsabilité par un locataire ?

Elles se font si le logement est notamment insalubre, non décent, pour des troubles de jouissance ou encore des défaut de travaux.

1. Quel tribunal saisirait le locataire ?

➤ Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal d’instance)

C’est la juridiction compétente pour les litiges locatifs en matière de bail d’habitation.
→ Tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.

Compétence exclusive pour :

• Demande de réduction de loyer.
• Demande de résiliation du bail ou réalisation des travaux.
• Réparations de préjudice moral ou matériel.

➤ Procédure

• Possible sans avocat pour les litiges portant sur un montant inférieur ou égal à 10 000 €.
• Au-delà de 10 000 €, avocat obligatoire sauf exceptions.
• Le locataire peut saisir le juge par assignation (via un huissier) ou par requête (si le litige est inférieur à 5 000 €).
• Possibilité de saisir en référé (procédure d’urgence) si le logement met en péril la santé ou la sécurité du locataire.

2. Quel délai moyen de traitement ?

• Procédure au fond : 6 à 18 mois selon les juridictions.
• Référé (urgence) : audience sous 1 à 3 mois, décision en quelques semaines.
  ⚠️ À noter : le locataire peut également déposer un signalement à la DDETS (anciennement DDCS ou DDT), ou au service communal d’hygiène et de santé (SCHS) pour déclencher une procédure d’insalubrité administrative (avec enquête et rapport technique).

Et si je suis le bailleur d’une colocation, peut-on envisager que je sois attaqué en justice dans le cadre d’une action de groupe ?

En droit français, l’action de groupe (équivalent de la class action américaine) existe, mais elle est encadrée strictement et rarement mobilisable dans le domaine du logement. Voici les différentes possibilités qui s’offrent à plusieurs locataires victimes des manquements d’un même bailleur (social ou privé), ainsi que les limites et alternatives à envisager.

• Droit de la consommation
• Santé publique
• Discriminations
• Protection des données personnelles
• Environnement (depuis 2016)

Même si l’action vise un bailleur social ou privé, les litiges liés à l’insalubrité, au non-respect des obligations du bailleur, ou à la décence du logement ne sont pas éligibles à une action de groupe au sens strict.
Exemple : plusieurs locataires victimes d’un même problème de chauffage, humidité ou logement indécent ne peuvent pas directement intenter une action de groupe pour exiger réparation collective.

Seules certaines associations agréées peuvent engager une action de groupe : UFC-Que Choisir, CLCV, FNAUT, etc. Et encore, elles doivent agir dans les champs définis par la loi.

Chaque locataire peut intenter une action individuellement mais de manière concertée (via le même avocat ou via un modèle d’assignation commun).

Intérêt : faire pression sur le bailleur en déclenchant plusieurs contentieux à la fois. Cela permet aussi au juge de constater une situation systémique.

Exemple : Plusieurs locataires du même immeuble peuvent saisir le tribunal judiciaire (sans avocat si la demande est <10 000 €) en même temps, en référé ou au fond.

Si plusieurs demandeurs ont le même intérêt (ex. : défaut de chauffage, insalubrité généralisée), ils peuvent être codemandeurs dans une même instance :

• Cela nécessite un avocat commun si la demande dépasse 10 000 € ou si la procédure est complexe.
• Cela permet un traitement unique et une meilleure lisibilité du caractère collectif du litige.

Les locataires peuvent :

• déposer plusieurs plaintes pénales individuelles de façon coordonnée (ex : intoxications, chute de matériaux, monoxyde de carbone…),
• ou une plainte commune signée collectivement, adressée au procureur de la République, avec constitution de partie civile éventuelle.

Pour faire respecter ses droits du locataire, un recours collectif peut être utile pour mobiliser les pouvoirs publics :

• Mairie (service hygiène)
• ARS / DDETS (en cas de logement insalubre ou indigne)
• Préfet (peut prendre un arrêté d’insalubrité ou de péril qui oblige le bailleur à agir)
• CAF : peut suspendre les aides si le logement est non décent.

Les associations comme CNL, CSF, DAL, ou UFC-Que Choisir peuvent :

• organiser les locataires,
• écrire collectivement au bailleur,
• négocier ou assigner le bailleur au nom des locataires (si mandatés).

Pour conclure, il ne faut pas prendre à la légère le fait de devenir bailleur. Cela comporte de nombreuses obligations et responsabilités. En particulier, il faut veiller à conserver le logement en conformité avec les lois et règlements et, de manière générale, le plus sain possible et inoffensif pour le locataire.

Il ne faut pas oublier qu’une action au civil ne se prescrit en général que dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du préjudice et que le locataire dispose de différentes manières agir à votre encontre s’il vous reproche quelque chose.

Pour bien faire, lors de vos travaux de construction ou de rénovation à Paris et en Ile de France, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment sérieux et compétent, qui connait aussi le Droit. Il vous permettra d’éviter les nombreux écueils de la location d’un bien qui serait indécent ou non conforme.