🏠 Introduction
Face à la crise du logement et au développement massif du télétravail ayant laissé de nombreux bureaux vacants, le législateur a réagi. La loi n° 2025‑541 du 16 juin 2025 a pour ambition de simplifier et accélérer la reconversion de locaux non résidentiels en logements, en adaptant les règles d’urbanisme, de copropriété et la fiscalité pour lever les freins structurels.
1. Des dispositifs urbanistiques plus souples 🛠️
Dérogation au PLU
Les autorités compétentes peuvent désormais autoriser un changement de destination d’un bâtiment tertiaire en logement sans passer par une révision complète du Plan local d’urbanisme (PLU). Une simple dérogation suffit, après avis conforme de l’autorité PLU, sauf en cas de nuisances, d’accès médiocre ou d’enjeux scolaires ou de mixité.
En zones agricoles ou naturelles, des commissions consultatives doivent aussi se prononcer, notamment pour s’assurer qu’un bâtiment agricole n’a pas servi depuis plus de 20 ans.
Permis de construire « à destinations multiples »
Inspiré du modèle des JO de 2024, ce nouveau permis permet d’autoriser plusieurs usages successifs (ex. bureau puis logement puis résidence étudiante). Valable 20 ans, il sécurise les porteurs de projets et limite les démarches lorsque les destinations changent.
Servitude de résidence principale & majoration PLU
Le PLU peut désormais intégrer une servitude imposant l’usage de résidence principale pour les transformations. De plus, les résidences universitaires peuvent bénéficier d’une majoration du volume constructible jusqu’à 50 % dans les PLU.
2. La copropriété : assouplissement des règles internes
Auparavant, transformer un lot professionnel en logement nécessitait l’unanimité des copropriétaires. Avec la nouvelle loi, cette transformation est autorisée à la simple majorité (article 24) de l’assemblée générale, sauf pour les locaux commerciaux qui restent soumis à l’unanimité.
De plus, la répartition des charges liées aux services communs peut être modifiée à la même majorité, et non plus à la majorité renforcée requise précédemment .
3. Accompagnement financier et fiscal
Fiscalité incitative
Des dispositifs fiscaux complètent la loi : notamment, l’exonération de la taxe annuelle sur les bureaux reconvertis en logements (sous conditions de vacance et de délai) dans certaines zones ; et la création d’une taxe d’aménagement spécifique destinée à financer les infrastructures liées aux nouveaux habitants.
Soutien aux collectivités et à l’immobilier étudiant
L’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) voit son rôle élargi pour accompagner les collectivités dans ces reconversions.
Par ailleurs, les Projets urbains partenariaux (PUP) peuvent désormais financer des équipements publics liés à la transformation d’actifs non résidentiels en logements.
Enfin, les marchés conception-réalisation sont pérennisés pour les CROUS, facilitant la construction de résidences étudiantes.
Conclusion
La loi n° 2025‑541 du 16 juin 2025 constitue un ensemble cohérent et ambitieux de mesures pour lutter contre la vacance de bureaux et répondre à la crise du logement. En simplifiant l’urbanisme, en assouplissant les règles de copropriété et en proposant des outils économiques ciblés, elle favorise une conversion rapide et encadrée des bâtiments.
Reste à suivre la bonne publication des décrets d’application (notamment pour le permis à destination multiples) et la mobilisation des acteurs locaux pour que ces dispositions se traduisent concrètement sur le terrain.
